Di recente la normativa riguardante la ristrutturazione edilizia è stata modificata all’interno di un più generale processo di semplificazione delle pratiche burocratiche.
Il Parlamento infatti ha approvato la Legge 30 luglio 2010 n°122: Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 maggio 2010 n°78, recante misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica.
Entrato in vigore il 31 luglio 2011 e pubblicato sul Supplemento ordinario n°174 della Gazzetta Ufficiale n.176 del 30/07/2010, il testo della Legge introduce la SCIA: Segnalazione Certificata di Inizio Attività, che va a sostituire la "vecchia" DIA.
Attualmente, in attesa del completo recepimento della normativa relativa alla SCIA, in Comune a Milano si utilizza un modulo denominato CIAL (Comunicazione di Inizio Attività edilizia Libera) che rende possibile l'inizio dei lavori lo stesso giorno in cui viene il modulo viene presentato all'amministrazione competente, senza più dover attendere i 30 giorni previsti per la DIA
La comunicazione deve essere in ogni caso corredata dalle attestazioni ed asseverazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge, ed essa deve essere corredata da tutti gli elaborati tecnici che dovranno consentire agli enti preposti di effettuare le dovute verifiche.
In caso di inadempienza da parte del richiedente, entro i 60 giorni dal ricevimento della segnalazione, l'amministrazione adotta "motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa". Decorso tale termine, l'amministrazione può intervenire solo in presenza di pericolo di un danno per il patrimonio artistico, culturale ed ambientale, per la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale.
La CIAL si esclude qualora vi sia la sussistenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.
Gli interventi che diventano attività di edilizia libera e quindi soggetti a CIAL sono:
a) Gli interventi di manutenzione straordinaria, compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
b) Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore ai 90 giorni;
c) Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
d) Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministero per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n.1444.
e) Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Per quanto riguarda le opere di cui alla lettera a) assumono particolare rilievo alcune osservazioni:
- Le opere debbono essere effettuate nel rispetto egli strumenti urbanistici e "comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia” e in particolare delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle dei relative all'efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio. La responsabilità dell'osservanza è innanzitutto del committente;
- L’interessato agli interventi deve allegare alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore. Quindi nel caso d'immobili sottoposti a vincolo (monumentale, paesaggistico, ferroviario, idrogeologico, ...) chi comunica deve dare conto della presenza o meno del vincolo ed ottenere preventivamente e separatamente il relativo benestare;
- Per gli interventi di cui alla lettera a) si configura una procedura speciale diversa dagli altri interventi, senza precedenti nella recente normativa. L’interessato, unitamente alla comunicazione di inizio lavori, trasmette all’amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilancio di un titolo abilitativo.
Quindi la verifica del rispetto delle norme, che ordinariamente è affidata alla Pubblica Amministrazione, in questo caso è svolta dal professionista abilitato che assume la posizione di garante del rispetto delle "prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali” e "delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia ". In questo senso si ritiene si configuri l’obbligo previsto dal comma 3 che il professionista attesti "di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente" quindi in un ruolo di “terziarietà”.
Per quanto riguarda le opere di cui alle lettere b), c), d) ed e) si osserva che:
- entrano ex novo nell'attività edilizia libera gli interventi sulle pertinenze esterne degli edifici, lettere c) ed e). tra i quali si possono tranquillamente annoverare tutte le opere di manutenzione e innovazione degli spazi verdi e dei giardini ad esclusione delle costruzioni temporanee (salvo la lettera b)).
- Come detto gli intereventi non necessitano di titolo edilizio abilitativo (DIA o Permesso) di conseguenza per essi non è richiesta alcuna attività istruttoria da parte dello Sportello Unico per l'Edilizia, ma, al contrario degli altri interventi elencati al comma 1 dell'articolo 6 che non richiedono nessun adempimènto, quelli elencati al comma 2 sono subordinali ad una preventiva comunicazione dell'inizio dei lavori “all'amministrazione comunale". Non è previsto alcun atto d'assenso da parte della stessa. Quindi per quanto riguarda gli interventi di cui alle altre lettere dell'elenco del comma 2, per le quali non è prevista né la presentazione del progetto né la comunicazione del nominativo dell’assuntore dei lavori, il regime è quasi totalmente libero, del tutto equiparabile agli interventi di cui al comma l, con la sola differenza dell’obbligo della comunicazione e dell'allegazione dei nulla asta paesaggistici e/o monumentali, (anche gli interventi del comma 1 sono tenuti ad ottenere il nulla osta, solo che non devono trasmetterlo al Comune che non ha notizia dell'intervento perché non c'è l’obbligo della comunicazione).
Regime Sanzionatorio: anche per quanto riguarda il regime sanzionatorio viene introdotta una nuova fattispecie infatti il comma 7 si prevede: "La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero lo mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se lo comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione". È un regime del tutto nuovo per il quale non trovano applicazione le sanzioni cui al capo Il del titolo IV del D.P.R. 380/2001.
Tutto ciò riguarda, ovviamente, il caso in cui sussistano i presupposti di legittimità di cui al comma 1, quindi nel caso in cui le opere non accompagnate da comunicazione e/o da relazione tecnica siano conformi alle norme. Nel caso in cui la conformità non sussista la legge lascia un vuoto normativo, infatti non può essere applicata la sanzione di 258 euro, mentre parrebbero escluse anche quelle di cui all'art. 37 DPR 380, che esclude esplicitamente dall'applicazione le opere di cui all'art. 6.
Adempimenti del Comune: Come detto gli interventi dell'art. 6 "sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo", non è prevista quindi un'attività di verifica come nelle DIA. Gli uffici del Sportello Unico per l'Edilizia e dei Consigli di Zona (per le opere interne) si limiteranno quindi a protocollare le comunicazioni verificando la presenza degli allegati.
Successivamente alla presentazione della comunicazione rimane di competenza dello Sportello Unico per l'Edilizia la verifica di rispondenza di cui all’art. 27. Che, nel caso degli interventi di cui alla lettera a) del comma 2, potranno essere effettuate anche a campione sui progetti asseverati.
Poiché la nuova legge comporta una diversa suddivisione nell'ambito della disciplina degli interventi, la presentazione della comunicazione di cui all'art. 6 comma 2 non è un'opzione alternativa alla DIA. Pertanto le eventuali DIA presentate per le fattispecie elencate dal comma citato verranno assunte quali comunicazioni con le conseguenze prima citate in merito all'istruttoria delle stesse.
Oltre all'invio della comunicazione non sono previsti altri adempimenti quali la comunicazione dell’inizio e della fine dei lavori, del collaudo finale, della richiesta di agibilità; non si configura la variante (ogni modifica del progetto è una nuova comunicazione) mentre sussiste l'obbligo, previsto dal comma 5, di presentazione degli atti di aggiornamento catastale.